Sottopasso via Brescia e immobile
"deprezzato". Comune vince la causa
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Si è conclusa con la vittoria del Comune di Cremona la causa civile intentata nel 2018 da Angela Zilli, che all’amministrazione chiedeva oltre 100 mila euro di danni da deprezzamento che sarebbero stati arrecati al suo immobile durante i lavori di realizzazione del sottopasso di via Brescia. La Zilli è proprietaria di una palazzina in via Brescia al numero 123, all’angolo con via Cavo Cerca, proprio a ridosso della linea ferroviaria Cremona – Mantova.
La proprietaria lamentava tutta una serie di danni materiali consistiti nella formazione di fessure, crepe, rigonfiamenti, distacchi di intonaco e stucco alla struttura interna ed esterna, e un importante deprezzamento dell’immobile, riconducibile alle opere di rimozione del passaggio a livello sulla linea ferroviaria e alla costruzione del sottopasso, cosa che avrebbe comportato la chiusura e l’isolamento dell’intero quartiere antistante la linea ferroviaria.
Il giudice Luigi Enrico Calabrò, nel rigetto del ricorso, non ha ritenuto che la realizzazione del sottopassaggio a livello voluta dalla passata giunta Perri abbia comportato il deprezzamento del valore commerciale di quattro appartamenti e del bar osteria situati nel palazzo.
“Il privato”, spiega il giudice nelle 11 pagine di motivazione, “non può cantare nei confronti della pubblica amministrazione una sorta di diritto al mantenimento dello status viabilistico e degli assetti urbanistici esistenti in una certa zona e in una certa data. Tutte le doglianze della proprietaria si traducono nella sostanziale perdita di appetibilità commerciale dell’immobile, legato, quindi, all’attività di impresa di ristorazione in esso esercitata e nella conseguente riduzione del canone di locazione”.
Sulla perdita di appetibilità commerciale, il giudice annota che la proprietaria “nulla ha dimostrato in ordine ai flussi di clientela (abituale e non) del locale prima e dopo l’opera pubblica o alla perdita di introiti commerciali della suddetta attività (la prova testimoniale formulata sul punto è inammissibile in quanto formulata in modo assolutamente generico e vago), senza quindi nemmeno fornire la prova dell’effettivo pregiudizio economico subito o delle ragioni, diverse da quelle di mercato, che hanno portato alla riduzione del canone locatizio”.
La causa civile era stata anticipata da un accertamento tecnico preventivo. All’epoca, il giudice Tiziana Lucini Paioni aveva conferito l’incarico a Renato Latella, ingegnere di Bagnolo Cremasco, che aveva individuato, in quella fase, danni per più di 100 mila euro. Nella causa di merito, il giudice Calabrò aveva nominato un proprio perito: l’ingegnere Alberto Bonetti, il Comune l’ingegnere Marco Pagliarini, e la proprietà il geometra Pierluigi Lucchi.
Il perito del giudice ha relazionato sui diversi aspetti che potevano influire sul valore dell’immobile: la disponibilità di parcheggi, la visibilità commerciale, l’accessibilità della struttura, prendendo anche in considerazione i vantaggi ambientali apportati al nuovo assetto stradale. Nella sua relazione, l’ingegnere ha individuato le opere sostitutive/ compensative realizzate dal Comune. Ovvero, la realizzazione di un nuovo accesso in via Cavo Cerca che, “di fatto, ha compensato il meno agevole accesso venutosi a creare dopo l’opera”; la realizzazione di un ponticello per accesso carrabile e l’aggiornamento catastale. Inoltre, sono stati considerati i vantaggi ambientali ottenuti con l’infrastruttura: rumore, traffico, inquinamento atmosferico.
“L’unico aspetto che ha influenzato in negativo il valore della proprietà ha riguardato la visibilità commerciale dell’attività, e ciò ha comportato una riduzione del valore che il perito ha quantificato nell’ordine del 3%”. Ma questa riduzione “è compensata dal miglioramento delle condizioni ambientali: riduzioni del rumore, del traffico e dell’inquinamento dovuto alle code che si formavano davanti al passaggio a livello abbassato in attesa del transito dei treni”. “Quanto al deprezzamento”, scrive il giudice, “la cosiddetta bolla immobiliare ha evidentemente influito, oltreché sui canoni di locazione, anche sul valore di mercato dell’immobile esaminato, a prescindere dall’intervento dell’opera pubblica”.
Infine, riguardo la visibilità dell’insegna del bar trattoria dalla strada, la stessa “non può dirsi indice assoluto dell’appetibilità dell’attività commerciale, specialmente ai giorni nostri”, dove la promozione si fa attraverso “canali alternativi”, e cioè pubblicità e social. Alla proprietaria, il giudice ha suggerito di mettere un’insegna con l’indicazione del bar-trattoria ad esempio a 100 metri, nella rotonda che precede il sottopassaggio. Una “soluzione che risolverebbe tale pregiudizio” con un costo “ben al di sotto” di quelli chiesti nella causa.
Il Comune era rappresentato dall’avvocato Enrico Cistriani, secondo il quale “resta indimostrato il nesso di causalità tra la riduzione dei canoni locativi e la realizzazione del sottopasso, essendo noto che le sorti di un determinato esercizio pubblico sono legate ad una molteplicità di fattori/variabili non necessariamente circoscrivibili (e nella fattispecie senz’altro non legate) alla realizzazione di una determinata opera”.
Per l’avvocato Cistriani, “il privato non può vantare nei confronti della pubblica amministrazione una sorta di diritto al mantenimento dello status viabilistico e degli assetti urbanistici esistenti ad una certa data in una certa zona. Diversamente, si arriverebbe all’assurdo per cui l’attuazione di modifiche viabilistiche legittimerebbe imprese ed aziende operanti nel tessuto urbano a rivendicare danni alla pubblica amministrazione per il solo fatto che prima dell’opera pubblica vi era maggiore visibilità della relativa offerta produttiva, atteso il diverso itinerario percorso dagli automobilisti”. Secondo il Comune, “nulla è cambiato quanto l’accesso all’immobile, accesso che anche prima della realizzazione del sottopasso avveniva soltanto da via Cavo Cerca” e “non si pone un problema di immissioni, e dunque tantomeno di intollerabilità delle stesse, atteso che, al contrario, il sottopassaggio è conseguito all’eliminazione del passaggio a livello prima esistente, con ricadute ambientali positive in termini di gas, scuotimenti e rumori”.
Sara Pizzorni